合作开发工业用地约定变性内容，不导致合同无效 作者：未知     时间：2016-12-26    来源：互联网

　　案情简介：

　　2010年，材料公司与开发公司签订联建协议，约定前者提供以出让方式取得的工业用地使用权，后者出资进行合作开发，并约定了土地使用性质变更内容。2014年，因双方怠于履行合同、合同约定不明、土地四至存在争议等原因，导致合同无法继续履行，开发公司诉请返还4000万元投资款及利息。

　　法院认为：

　　①依开发公司与材料公司所签联建协议，双方约定先实现工业用地变性为开发用地，再办妥开发手续，最终实现开发目标。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。共担风险是合作开发房地产合同根本特征。联建协议符合上述司法解释规定的合作开发房地产合同法律特征，应认定为合作开发房地产合同。

　　②案涉合作开发房地产合同实行统一规划，分段开发、分段承担责任和享受权利原则，即，近期目标为实现工业用地变性，远期目标为实现商品房开发。分步履行的开发合同约定中存在大量缺失和不确定内容，尚需随合同履行进程而填充、明确、细化主合同内容，才能继续履行以实现合同目的。此间，需缔约双方协调配合、办理政府行政审批手续、缴纳有关规费；需评估城市整体规划和项目规划是否变化、国家和地方政府房地产政策及行情动态变化情况等，能否实现合同目的存在着很大变数。据此，诉争项目隐含的商业风险远大于一般合作开发房地产项目。

　　③考察合同效力的主要依据是合同约定内容。从涉案合同内容看，案涉合同并未违反法律效力性强制性规定。双方协议变更讼争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。

　　④导致案涉合同无法继续履行的原因是多方面的，包括合同当事人一方违约、双方当事人怠于履行合同义务、合同约定不明、政府出让土地四至存在争议等综合原因。上述多重原因导致案涉合同不能履行，双方均有过错，解除合同所产生的损失应根据过错分担。综合各方当事人过错、结合本案实际，法院酌定材料公司向开发公司返还4000万元投资款并按中国人民银行同期贷款利率的2倍计息。

　　实务要点：

　　合作开发房地产合同约定工业用地变性内容不违反法律强制性规定，至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。

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